在商品房交易实务中，几乎所有购房者都会在签订正式网签《商品房买卖合同》前，先与开发商签订《认购协议》《认购书》《订购单》这类前置文件，同时支付定金、认筹金。很多购房者误以为，签了认购协议就等于敲定了房屋买卖关系，即便后续没签正式合同，也能直接要求开发商交房、过户；还有开发商试图用模糊条款规避责任，让认购协议的性质变得模棱两可。事实上，商品房认购协议的法律性质，直接决定了双方的权利义务、违约后果乃至维权路径——被认定为预约合同，还是本约合同，法律后果天差地别。本文结合《中华人民共和国民法典》《民法典合同编通则若干问题的解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》三大核心法律依据，为大家系统拆解司法实务中认购协议性质的判断规则，助力买卖双方规避法律风险。
一、案件事实
原告某房地产开发有限公司诉称：2014年5月10日，其公司与张某签订《房屋认购协议书》，协议约定张某购买其公司开发的位于洪河大道西段的某处房屋，总房款为433104元，待出卖人取得商品房预售许可证后签订《商品房买卖合同》。因该协议书具备了双方当事人的基本情况、商品房的基本情况等商品房买卖合同的主要内容，该认购协议书书名为预约实为本约，该认购协议书应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该协议应认定无效。请求法院判令：一、依法确认原告与被告签订的《房屋认购协议书》无效。二、本案诉讼费由被告承担。张某辩称：某房地产开发有限公司请求确认双方于2014年5月10日签订的商品房认购协议书无效缺乏事实依据和法律依据，应予驳回。双方2014年5月10日签订的《房屋认购协议书》系双方当事人约定在一定期限内签订商品房买卖合同。该认购协议书属于预约合同,尚不属于商品房买卖合同或商品房预售合同,不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第二条的规定。
【法院裁判思路与审理结果】
法院经审理查明：2014年5月10日，（买受人）张某与（出卖人）某房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定：第一条 基本情况：（一）买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于洪河大道西段xx项目中的第x幢x单元x层x号房；（二）该商品房的用途为：住宅，房屋建筑面积约119.05平方米……；第二条 价款与付款方式：（一）该商品房按照建筑面积计价，单价为3638.00元/m2，总房款为433104元；（二）出卖人同意买受人按照工程分期付款，买受人应支付总房款的50%（含认购金），计220000元人民币；第三条 商品房买卖合同签订：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证件前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用；第四条 逾期违约责任：买受人未在第三条约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议书。出卖人解除本协议书，扣除买受人所认购房屋总房款的10%作为违约金，出卖人有权将该房另行出售给第三方……；第六条 交房时间约定：出卖人应当在买受人签订本协议书之日起30个月，将本协议约定的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除本协议或变更协议外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……；第八条 双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行……。协议签订后，张某依约支付房款220000元。双方签订《房屋认购协议书》时，某房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，后案涉房屋所在土地经竞拍被他人拍得。驻马店市中级人民法院于2023年2月10日作出（2022）豫17民终4584号民事判决，判决：一、撤销驻马店市驿城区人民法院（2022）豫1702民初8071号民事判决；二、驳回某房地产开发有限公司的诉讼请求。
法院生效裁判认为，某房地产开发有限公司与张某签订的《房屋认购协议书》对房屋位置、价款、付款方式、交房时间等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，但《房屋认购协议书》第三条约定：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用。第八条约定：双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行权利义务。从双方的上述约定来看，双方有明确将来订立本约的约定，应当尊重当事人的意思表示，即案涉《房屋认购协议书》属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的《商品房预售合同》属于本约合同。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。《房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，某房地产开发有限公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。驻马店市驿城区人民法院于2022年8月18日作出（2022）豫1702民初8071号民事判决，确认原告某房地产开发有限公司与被告张某于2014年5月10日签订的《房屋认购协议书》无效。宣判后，张某提出上诉。
三、何为预约合同与本约合同？
想要精准判断认购协议性质，首先要明确两类合同的法定内涵与核心差异，这是所有司法认定的基础：
（一）预约合同（认购协议的常规定性）
根据《民法典》第495条第一款、《民法典合同编通则若干问题的解释》第6条明确规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
通俗来讲，商品房预约合同是买卖双方为了将来签订正式《商品房买卖合同》（本约）而订立的预备性协议，核心目的是锁定交易意向、预留房源、约定后续签约事宜，并非直接履行房屋交付、产权过户、全款支付等核心买卖义务。它仅约束双方“诚信磋商、订立本约”的行为，不直接产生房屋所有权转移的法律效果。
（二）本约合同（正式商品房买卖合同）
本约即正式商品房买卖合同，是买卖双方就商品房交易达成的最终合意，核心目的是直接履行房屋买卖的全部权利义务，一旦签订且生效，购房者可主张交房、过户，开发商可主张购房款，双方违约需承担正式买卖合同的违约责任。
需要特别强调：合同名称不决定性质，即便文件名为《认购协议》，只要满足法定条件，也会被司法认定为商品房买卖合同（本约）；反之，即便名称看似正式，若仅约定后续签约，也仅属于预约。司法裁判始终坚持“实质重于形式”原则。
四、三大规则定性质
最高法裁判核心观点：判断认购协议是预约还是本约，根本标准是当事人是否有意在将来另行订立新合同明确最终权利义务，同时结合条款完备度、实际履行情况综合认定。
结合现行法律法规与司法判例，法院认定时会依次审查以下三大核心规则，三者结合形成最终结论：
规则一：当事人意思表示优先（第一顺位认定标准）
这是司法裁判的首要依据，法院会优先审查协议中是否有“将来订立正式合同”的明确合意：
认定为预约的典型表述：“双方应于X日内签订正式《商品房买卖合同》”“本协议仅为认购意向，最终权利义务以正式网签合同为准”“未尽事宜由双方另行协商确定”；
认定为本约的典型表述：“本认购协议即为正式商品房买卖合同，双方不再另行签订其他合同”“本协议条款完备，双方均按此履行全部义务”。
只要协议明确约定后续需另行签订正式合同，即便部分条款完备，原则上也会认定为预约，这充分尊重当事人的缔约本意。
规则二：合同内容是否具备商品房买卖合同的全部核心必备条款
根据《商品房销售管理办法》第16条规定，正式商品房买卖合同应当具备13项核心内容，司法实务中，法院重点审查以下必备条款是否完整、无后续协商空间：
1、当事人名称或者姓名和住所；
2、商品房基本状况（坐落位置、房号、面积、规划用途等）；
3、商品房的计价方式、总价款、付款方式及付款期限；
4、交付使用条件及日期；
5、装饰、设备标准承诺；
6、办理产权登记有关事宜；
7、违约责任（逾期付款、逾期交房、瑕疵交付等）。
如果认购协议仅约定房号、定金、签约期限，未明确上述核心条款，或约定“后续协商”，则属于预约；如果上述条款全部明确，且无另行协商的空间，才具备认定为本约的基础。
规则三：是否实际履行商品房买卖合同的主要义务
这是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的明确规定，也是认购协议转化为本约的关键法定情形：
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
这里的“收受购房款”，不仅指全款，也包括大部分购房款（如首付、分期支付的主要款项）；即便协议名称为认购书，只要同时满足“条款完备+开发商收房款”两个条件，直接认定为本约，无需考虑是否约定后续签约。
五、实务常见情形与法律后果
一、结合日常商品房交易场景，我们整理了四类最典型的情形，方便买卖双方快速判断：
情形1：典型预约合同（绝大多数认购协议）
协议仅约定房源房号、定金金额、7-15日内签订正式合同，未明确单价、总价款、交房时间、违约责任，仅约定“具体条款以正式合同为准”。结论：绝对属于预约合同。
情形2：直接认定为本约合同
认购协议完整约定全部核心买卖条款，明确标注“本协议替代正式商品房买卖合同，不再另行签约”，且开发商已收取购房者首付或全款。结论：法定本约合同。
情形3：视为本约合同的特殊情形
认购协议条款不完备，但购房者已支付全部购房款，开发商接收款项后交付房屋钥匙、办理入住，且未提出另行签订正式合同。结论：结合实际履行行为，司法认定为本约。
情形4：临界模糊情形
认购协议约定部分核心条款，既未明确后续签约，也未完全覆盖必备条款，开发商仅收取定金。
结论：法院结合双方沟通记录、履约行为综合认定，大概率倾向预约。
二、性质不同，法律后果天差地别（维权核心差异）
很多购房者忽略性质差异，导致维权方向完全错误，两类合同的违约后果与维权路径核心区别如下：
（一）预约合同违约后果
购房者违约：无权要求返还定金，仅能主张退还认筹金、意向金（非定金部分）；
开发商违约：需承担定金罚则（双倍返还定金），或承担预约合同约定的违约金，赔偿范围仅限信赖利益损失（如缔约费用、利息损失），无权要求强制交房、过户，也不能主张房屋差价损失；
核心限制：不能强制要求对方签订正式本约合同，仅能主张违约责任。（二）本约合同违约后果
购房者违约：需承担本约合同约定的违约金，开发商可没收定金并主张额外损失；
开发商违约：购房者可要求继续履行合同（强制交房、过户），也可解除合同，要求退还全部购房款、利息，同时主张房屋差价损失、实际损失，违约金约定过低的可请求法院调高；
核心优势：直接产生房屋买卖的强制履行效力，维权力度远大于预约。
六、买卖双方实务风险防控建议
（一）购房者签约必看要点
签约前仔细审查协议表述，重点看是否有“另行签订正式合同”的条款，明确自身签订的是预约还是本约；
区分“定金”与“订金/认筹金”，定金适用罚则，订金可退还，切勿混淆；
保留全部付款凭证、协议原件、沟通记录，若开发商收受大额购房款且不签正式合同，及时留存证据咨询律师；
切勿误以为签了认购协议就万事大吉，务必在约定期限内磋商正式合同，避免自身违约丧失定金。
（二）开发商合规签约建议
明确认购协议的性质定位，预约合同需清晰标注“后续签订正式商品房买卖合同”，避免条款模糊引发纠纷；
若仅为预约，切勿提前收受全款或大部分购房款，防止被司法认定为本约，承担过重违约责任；
规范定金条款，诚信履行预约合同的磋商义务，避免无故拒签正式合同引发诉讼。
商品房交易涉及金额大、法律关系复杂，认购协议的性质认定看似是法律专业问题，实则直接关系到每一位购房者的核心财产权益。司法裁判始终坚持“实质重于形式”，核心看缔约本意、条款完备度与实际履行行为。若您在商品房交易中遇到认购协议纠纷、定金退还争议，或对合同性质存在疑问，务必及时咨询专业房产律师，避免因定性错误导致维权失败，最大限度维护自身合法权益。
上海东一律所也将持续秉持专业、负责的态度，凭借其资深的法律团队和丰富的实战经验，为各类棘手的法律问题量身定制优质解决方案。如您若遇各类民商刑事法律难题，东一律所都将全力以赴，守护当事人的合法权益，让法律的公正之光普照每一个角落。
法律咨询热线
19534255996（微信同号）、4000710678
官网网址
www.dongyilaw.com
律所地址
上海市宜山路425号光启城大厦2001
